智通财经APP获悉,中国银河证券发布研究报告称,由于地产行业结算收入由前3-4年销售收入所贡献,即2022年的低销售额、低销售面积将体现在3-4年后业绩上。2023年以来,房价逐渐回暖,3-4年后地产企业利润率才产生正向影响。从土地储备、资金成本、发展战略等视角,建议关注头部国有地产企业,保利发展(600048.SH)、华润置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)、中国金茂(00817)等头部央国企具有竞争优势。
【资料图】
▍中国银河证券主要观点如下:
房地产需求侧变化:
(1)从刚需、条件改善需求和城市更新改造需求等测算中长期地产销售中枢,房地产需求逐年下行,尾部较平,大致呈“L型”回落趋势。2023-2025年房地产销售中枢为每年13.58亿平方米,2026-2030年销售中枢为10.96亿平方米,2031-2035年,销售中枢为9.18亿平方米。
(2)一二线核心城市销售占比显著提升。2023年以来,一线城市随主力置业人口年龄中枢上移,需求条件改善驱动,成交面积和价格均上行,二线城市因次地级城市人口流入拉动,销售逐步提升,成交面积占比最大,月度波动也最大。三四线城市人口净流出较多,需求呈现下降趋势,成交面积和占比明显下行。
房地产供给侧变动:
(1)房地产市场库存。地产去化周期处历史高位,本轮房地产下行周期中,2022年4-5月去库存,存销比逐步回落,截至2023年3月,十大城市商品房存销比回落至13.93。
(2)地产供给收缩幅度下降。2022年我国购置土地面积与土地成交价款未出现明显拐点。2023年以来,土地市场多项数据已有所改善,2月溢价率约4%,3月溢价率为5.53%,虽仍处于较低位,但已现明显改善趋势。从成交土地面积看,一线城市基数与波动均较小,二线城市成交面积波动相对平缓,成交土地总价多数高于三线城市,三线城市土地价格一定程度贬值。地产供给收缩趋势仍在,出现明显区域分化特点。
房地产周期论:
(1)从库兹尼茨长周期分析,房地产市场仍处下行趋缓态势。
(2)“销售-投资-开发”传导路径分析。2023年房地产销售额、投资额、开发资金均明显回暖。从增速看,新开工面积周期与销售面积周期基本同步,2020年以来短周期已持续3年,当前房屋销售增速仍在底部徘徊。2023年1-3月,房屋新开工面积累计同比降19.2%,降幅较上年末收窄20.2%,但受长预期影响,当前开工意愿不强。
(3)高杠杆民营地产企业流动性周转模式难以为继。同时,受融资收紧影响,高财务杠杆率有待改善。
房地产企业利润率:
(1)由于地产行业结算收入由前3-4年销售收入所贡献,即2022年的低销售额、低销售面积将体现在3-4年后业绩上。2023年以来,房价逐渐回暖,3-4年后地产企业利润率才产生正向影响。
(2)从土地储备、资金成本、发展战略等视角,建议关注头部国有地产企业。
房地产市场竞争格局变化:
(1)央企拿地金额最高,其次是地方国有企业,民企拿地相对较少。2023年1-3月,拿地价值最高的10家房企中,6家为央国企,一季度拿地价值最高的20家房企中,14家是国企、央企。
(2)市场优质土储资源更加高度向头部房企集中。2023年投资压力依然较大,央国企是整个土地市场的主力。2023年一季度,受房地产弱势复苏的催化,拿地毛利率有少许提升。
风险提示
地产政策调整不及预期风险,地产投资增速不及预期风险,地产销售增速不及预期风险。
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